Contract de închiriere cu o persoană juridică – modificări în 2024 ale Codului fiscal

21-02-2024

Dacă până acum era clar cine trebuia să achite impozitul aferent chiriilor încasate (persoana care realiza venitul impozabil – Locatorul/Proprietarul), odată cu 2024 aceste reguli se modifică. Dacă ești persoană fizică și ai încheiat un contract de închiriere un chiriaș care este persoană juridică (S.r.l, P.F.A etc.) trebuie să știi că declararea și plata impozitului aferent încasări veniturile din chirii îi revin acestui chiriaș și nu ție, proprietar persoană fizică.

Legea care a adus această modificare este O.U.G. nr. 115 din 23 decembrie 2023, act normativ care stabilește reguli diferite privind stabilirea impozitului pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor, altele decât cele din arendarea bunurilor agricole și din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințe proprietate personală, ce sunt plătite de persoane juridice sau alte entități care au obligația de a conduce evidență contabilă.

Astfel, modificările din această Ordonanță stabilesc următoarele:

• venitul net din cedarea folosinței bunurilor se stabilește la fiecare plată, de către plătitorii de venit, persoane juridice sau alte entități care au obligația de a conduce evidență contabilă, prin deducerea din venitul brut (chiria din contractul de închiriere) a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra acestuia;
• plătitorii veniturilor, persoane juridice sau alte entități care au obligația de a conduce evidență contabilă, au și obligația de a calcula, reține, declara și plăti impozitul corespunzător sumelor plătite;
• impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net (venit net = chiria minus 20% cota forfetară de cheltuieli) și se reține la sursă, de către acești plătitori de venituri, la momentul plății veniturilor;
• impozitul calculat și reținut reprezintă impozit final și se plătește la bugetul de stat până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost reținut;

Pentru declararea si plata impozitului se folosește Declarația 100, pe care o regăsești pe site-ul ANAF, codul obligației fiind 628.

Pentru chiriașul persoană juridică această modificare înseamnă că îi va achita o chirie diminuată cu 20% către proprietar, aferent impozitul calculat.

Desigur,  această modificare legislativă aduce o încărcătură administrativă în sarcina persoanelor juridice ce închiriază imobile de la proprietari persoane fizice, dar și un cadru mai exigent asupra raportărilor la ANAF.

De reținut că în cazul în care proprietarul imobilului este o persoană juridică, procedura de mai sus nu este aplicabilă, în acest caz plata impozitului fiind în sarcina proprietarului, nu a chiriașului, indiferent de calitatea acestuia din urmă – fizică sau juridică.

Contracte de închiriere aflate în derulare

Pentru contractele aflate in derulare recomandăm încheierea unui act adițional la contractul de închiriere (modelul îl regăsiți pe site-ul lemonaid.ro) în care veți stabili obligația chiriașului persoană juridică de a calcula și plăti acest impozit către ANAF.

Totodată, veți stabili modul în care se vor fi afectate plățile chiriei, în ceea ce privește cuantumul diminuat cu impozitul calculat și reținut de către chiriaș.

Contracte de închiriere noi

Aici lucrurile sunt ceva mai simple – veți adăuga la viitorul contract obligația stipulată mai sus și descrierea modului în care se vor face aceste plăți.